拍卖常识：房产拍卖之技巧

曾经一度被炒得火热的二手房拍卖，由于受到去年整个房地产市场大环境的影响，人气回落到了低谷。近阶段，虽然房产拍卖的标的量没有明显增加，但到现场竞拍的人比前几个月有所增多，人们的关注点也从个人委托的房产转向了一些司法强制执行的房产。

　　司法委托多于个人

　　据上海市拍卖行业协会的统计数据显示，去年房产拍卖的累计成交金额， 
占到整个拍卖行业成交总量的50%以上，在各类拍卖商品中遥遥领先。其中，法院、银行、资产管理公司、各类企业以及社会个人，成为房产拍卖的主要委托方。
　　业内人士表示，社会各界委托减少，政府机关委托增加，司法强制拍卖成交率高，个人委托拍卖成交率低，是当前房产拍卖市场呈现的主要特点。去年5月以来，受到房地产市场大势的影响，房产拍卖也一路走低，有些拍卖会甚至出现零成交。10月中旬后，参与拍卖会的人又逐渐多了起来，成交量有所放大，尤其是一些司法部门强制拍卖的房源，由于起拍价较低，受到不少竞拍者的关注，带动了整个拍卖会的气氛。

　  起拍价每次下降10%-20%

　　常州武进拍卖有限公司曾接受法院的委托，拍卖一套司法强制执行的二手房。一套位于常州市怀德南路95号香江华庭6-甲-603房屋，建筑面积约133.23㎡。第一次拍卖时，起拍价为每平方米7000元，最后因没人要而流拍。第二次调整价格，起拍价下降到每平方米6000元，被一位竞拍者买走，这个价格比市场上同类房源要低不少。

　　这样的例子还有不少。业内人士指出，在市场比较低迷的时候，竞拍者到拍卖会现场往往能淘到一些便宜房。尤其是一些司法强制执行的房源，一次不成交，下一次起拍价将在原有基础上下降10%—20%，如此往复直到成交为止，因此，竞拍者如能了解这一操作流程，从头到尾关注拍卖动向，不要半途而废，就能获得好的购买机会。

　　房产拍卖之技巧

　　由于人们对房产拍卖了解得并不多，很多人想参拍，但又充满了担心和疑虑。为此，我们归纳了一些房产拍卖技巧，希望能为感兴趣的朋友提个醒。

　　■前期仔细了解标的

　　首先要留意各类拍卖公告，如果有希望了解的房产可与拍卖公司联系，并到现场参观。
　　由于拍卖的房产是否有完备的法律手续是关系到拍卖成交后能否顺利过户，取得产权证的关键因素。所以，拍卖前的主要工作是调查房产的法律状况，以保证自己的利益，并根据自己的需求制定合理的竞买策略。
　　人们可能会对被司法执行房产的权属问题产生顾虑，其实法院具有强制执行力，在委托拍卖前已对权属问题进行了处理，而且拍卖公司会依据法规对拍卖房产的质量、权属进行审核，将瑕疵记录在案，并有告知义务，因此该类经法院核准后拍卖的房产，还是比较安全的。
　　另外，竞买人应该仔细考察物业本身及周边状况。很多人都希望通过拍卖买到一处比同类条件物业便宜的住宅，如果这样，一定要了解同一区域同一档次的其他物业的销售价格，将这个价格与拍卖底价比较，估算出还有多少价格上升空间，且不要忘记将佣金计算入内。司法委托拍卖的房产为5%佣金，个人委托的房产为1%。
　　★提醒：由于房产价值比较贵，所需了解的事项又多，所以应该提前两周至一个月到现场考察，这样才有足够时间做出决定。如果决定参加竞标，需向拍卖公司交纳一定数量的保证金，然后凭有效证件做竞买登记。

　　■现场心平气和竞价

　　拍卖会现场，买家们你争我抢的竞争气氛屡见不鲜，这时应根据事先拟定好的所能承受的心理价位，有的放矢不急不躁地进行竞价。拍卖时一旦举牌叫价或者应价，即表明已接受该拍卖房产的一切状况，不得撤回。如现场出现竞拍价格超过自己心理防线应及时罢手，切不可一时冲动失去理智，被现场竞价环境所控制，从而被牵着鼻子走。
　　此外，如果标的物较多，现场看房时，可注意多看几种户型，多确定几个目标。一旦拍卖会上第一个标的争夺比较激烈，那么还可以考虑参与第二个标的的争夺，这样能给自己多几个选择的机会，在参拍时也比较容易获得成功。
　　★提醒：通过拍卖买房，除交付房款之外，还需交纳拍卖公司的佣金、交易过程中的契税等。一般情况，拍卖公司不接受贷款竞拍，因此购房人需事先算清每加一口价格，费用的增长金额，一旦超过心理底线，便应放弃购买，切忌意气用事。

　　■后续注意交接细节

　　如拍卖成交，买受人须与拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，同时在规定时间内，交清全部房款，并向拍卖公司交付1%—5%不等的佣金。拍卖公司通常会在买受人的委托下，代办有关交易过户、产权办理及抵押贷款等有关手续。
　　如果买受人未按规定支付定金或成交款，则需承担违约责任，并向拍卖人支付成交价一定比例的违约赔偿金，如因违约造成拍卖人经济损失的，买受人还应承担经济责任。因此，竞买人在举牌时一定要慎重。
　　如果竞买不成功，拍卖公司会如数将保证金退还给竞买者。
　　★提醒：一般而言，拍卖公司会在拍卖成交后，为买受人代办一系列过户手续，如果不负责办理相关事宜，会在拍卖前做出说明，因此竞买人应在预展时询问清楚。
　　最后，建议竞买者应到一些有拍卖资质的大拍卖行进行房产拍卖，如参加一些没有任何资质的不规范拍卖会，不仅没有保障，而且还会造成后患。