买受人借口“被误导”而毁约
来源： 常州武进拍卖
发布时间： 2014-06-06 10:32:29
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原告:广州××拍卖行
被告:广州××有限公司
2001年3月,我行接受辽宁省朝阳市中级人民法院委托拍卖我区某在建房地产项目。我行接受委托后,立即向有关部门确定该标的的合法来源等手续。同年4月19、20、21日,我行分别在广州日报、花都电视台刊登和发布拍卖公告,在拍卖公告中,除了介绍拍卖标的的基本情况,还特别注明竞买人身份及保证金数额的要求,以及需要竞买人提供的其他文件。我行也制订该标的的相关拍卖资料,资料详细说明该标的的瑕疵和其他注意事项。
同年的4月29日上午10点在我行拍卖大厅公开拍卖该房地产项目,拿8号竞买号牌的竞买人(即被告),广州l××有限公司,以最高应价1380万元成交,并于当天签署拍卖成交确认书o按规定竞买 中标者必须在拍卖后15天内付清款项和佣金。
时间一天天过去,被告却没有将其余款项付清。同年5月中旬, 我行委托律师事务所向被告发律师信敦促其前来付清款项,仍没有回音。之后我行与委托方相议,决定收回该标的,重新拍卖,这消息也经律师事务所发信告之被告,但也没有任何回应。
同年6月21、22日,我行再次在广州日报、花都电视台刊登拍实公告,7月9日,以1000万元成交该标的。
2001年6月,由于被告未能履行成交确认书的条款,我行于6 月26日,委托律师事务所向区人民法院提起诉讼。
我行起诉称:2001年4月29日,被告广州××有限公司作为竞买人经过事先看样,参加我行举行的拍卖,以最高应价1380万元竟得该在建房地产项目,当场签订拍卖成交确认书,具有法律效力, 但被告拒不履行合同,致使我公司信誉及经济蒙受损失。请求法院 判令被告支付拍卖双方的佣金,前后两次拍卖差额、违约金共计538万元。
被告广州××有限公司辩称:原告制定的拍卖方法与国家法律冲突;原告在拍卖该标的时,该标的处于无证状态,产权不明确,拍卖标的来源不清,误导我公司参与竞买,具有明显的欺诈,原告的诉讼请求不能成立。反诉请求原告为其恢复名誉,赔礼道歉,赔偿我公司相当原告所得佣金部分的损失和退还拍卖保证金。
本案在花都区人民法院审理过程中,争议主要集中在:原告指出,被告签署确认书后,又不履行该确认书的条款。以致使该标的重新拍卖,最终以1000万元成交。我行根据《中华人民共和国拍卖法》的第三十九条规定:拍卖标的再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托方应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。
对此,被告在答辩中提出:拍卖该房地产项目的产权不清,标的来源、不明确。根据《城市房地产管理法》中明确规定,司法和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得买卖;同时,该房地产项目的土地使用证被吊销,所以该房地产处于无证状态不得买卖等原因。请求原告的诉讼不能成立。
针对被告的答辩,我行提出大量的证据予以反驳:
第一,我行在接受朝阳市中级人民法院委托后,立即对该标的的来源进行调查,根据朝阳中院已生效的裁定书、判决书获知该房地产是案中被执行人花东粮食所的名下财产,我行到花都区国土房管局调查也得到证实,确定该标的来源合法。
第二,依据我国《民事诉讼法》第223条规定:"被执行人未战执行通知履行法律文书确定义务,人民法院有权查封、扣押、冻结拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……"第226条规定:"财产被查封、扣押后,执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的,人民法院可以按照规定交有关单位拍卖或者变卖被查封、扣押的财产。"
第三,依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十条,广东省高级人民法院粤《关于人民法院委托、评估、拍卖工作若干问题的暂行规定》第二十六条的规定,裁定如下:查封、委托、评估、公开拍卖被执行人的名下财产以清偿案中申 请人的欠款。况且拍卖成交后,由执法部门出具有关证明文件方可办 理过户手续。
第四,吊销该房地产的原土地使用证是由国土房管局出具文件处以吊销,国土房管局解释说,由于原土地使用者不提供原土地使用证,应予吊销原土地使用证,方可再办理新的土地使用证,因为同一项目地产不能同时具有两本一致土地使用证。所以吊销原土地使用证不等于该房地产项目处于无证状态,而是为办理新的证件的首要条件。
拍卖是一种特殊的买卖活动。现场成交确认书是对拍卖合同成立时广州××有限公司买受的拍卖物及其成交价款进行书面确认。至于价款 的支付方式、期限、成交的时间和地点,拍卖物的支付时间、地点和方式,保证金、佣金及其支付方式,违约责任等内容,已由我行发给广州××有限公司的拍卖资料中明确规定,并已给通过广州××有限公司的竞买行为证明得到其承诺。依法成立的合同应当受到法律的保护。
花都区人民法院查明上述事实,经审理认为:原告举办拍卖会, 符合国家有关法律规定,应为合法有效。根据国家行政主管部门的有关规定,被告广州××有限公司按规定办理竞买手续,查看拍卖物并取得相关资料,进入拍卖会场举牌应价,应视为被告广州××有限公 司行使了拍卖的相应权利并认可拍卖标的物的现状,且被告承认原告展示的该房地产项目,与其查看并竟得的拍卖标的物一致。因此,被告以竞得标的物是处于元证状态为由,否认原、被告之间拍卖竞买效方的理由不能成立,以此理由反诉原告亦不能成立。被告拒付拍卖物价款,应承担责任。
