2002年拍卖经典案例回顾(二)
来源： 网络
发布时间： 2013-09-25 02:09:01
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案例五 “富信”现象两面看
去年７月２４日，随着天河区禺东西路富信广场的最后六套高层单位顺利拍出，“富信”拍卖史正式告一段落。该住宅楼经历了五次拍卖，从第一次的无人问津到第三次的大批量出货（１０１套拍出８０套，其中一个号牌独得４８套），再到全部拍卖单位售罄，可算是大悲大喜。最终的结果是买家受惠、银行受益、拍卖行受宠，总之是皆大欢喜。
这五次拍卖，最明显看到的是富信广场的单位价格在不断作出下调，第二次较第一次下调３０％，第三次较第二次下调１０·１％，其余两次变动很少，最后平均下调幅度为３６·７％。同期拍卖的禺东西路住宅翠雅苑的价格为３４００元／平方米，几乎比富信广场高出２２％，因而富信住宅在理论上留下了价格浮动空间。而第三次拍卖的价格也是银行接受的价格，说明银行的宗旨是“出货”。对于一般楼盘来说，楼价下调应处于尾货阶段，旨在吸引市场上的游离资金。而由于广州曙光无线电厂的负债问题，富信广场住宅楼尚未进行多项专业验收及综合验收，令置业者在举牌前犹豫不决；委托方要取到显著的效果，降价是势在必行的。
目前，二手房上市买卖必须具备房地产产权证，而拍卖物业只要有《房地产证》、《房地产预售契约》、《预售证》或《查册表》中任意一项便可。从另一个角度看，两者之间不存在对等关系，拍卖中的竞投者要承担的风险比较大，若用作短期投资，没有房产证几乎是寸步难行；若他们购房的目的是用于自住则比较适宜。现时二手市场已经有富信广场的单位了，普遍价格在３４００元／平方米附近，复式单位甚至叫价到４４４０元／平方米；与此同时，由发展商方面放到二手市场的顶层单位高举“５６００元／平方米”的旗帜，向拍卖标的物叫板，预计暂时难有作为。
案例六 荔湾广场 拍卖场的领军楼盘
去年荔湾广场继续充当拍卖场“领军楼盘”，据不完全统计，全年出现在拍卖场上属于该物业的附属物（住宅、商铺）约有五十余个，但真正成交的只有七个，虽有不同程度的升幅，但总是附带条件，就是管理公司欠费问题，动辄数万元。去年年底的最大的一宗荔湾广场商场（１·６万平方米）拍卖预告，就传出欠费近亿元，至今该场拍卖仍未进行，只有一个原因，就是有意向的竞投人或单位尚未能动用太多资金作出举动（连佣金共１·１７６亿元）。而且，经过部分专业人士分析，待拍商铺的可操作性不算大。因该商场内的大部分铺位已在早年出售过一次，好的位置几乎还在某些操盘手控制下，所以很多时候进入荔湾广场内的中介行，也未必能找到靓铺位。据闻，一些临街铺或南面半地下层铺面的租约至２００４年年底，约满再续约的机率极大，铺主根本不用委托中介行代劳，这类早期的买家即使比别人付出更多，但能够收到较为明显的效果。
买家最关心的莫过于该物业的具体价格，由于铺位的实用率比较低，折合实用面积价格相当高，像接近中庭广场的ＧＣ３３铺，９平方米的铺面居然可以租到２０００元，可见有较强吸引力。住宅方面，受到前段时间各种不利因素影响，价值已经大不如前了，如果能在４５００￣５０００元／平方米的空间内成交，业主还是比较乐意的；月租金更跌至２３元／平方米，很难描画投资空间。行家提醒买家，向往下九路商圈的生活方式的，不必一定要买荔湾广场，此楼盘的问题还会越来越多。
案例七 魅力公寓花城苑
案例标的物：东山区二沙岛花城苑芙蓉阁４座５Ｂ；
面积：１５０·７２平方米；
起拍价：６０００元／平方米；
成交价：７７００元／平方米。
２００１年５月２９日，安华白云拍卖行曾把二沙岛花城苑的１１套公寓拿出来竞拍，最终成交８套，最高单价为８５００元／平方米，最低单价为６６６０元／平方米。剩余的三套中有两套在去年１２月５日再次竞拍，起拍单价为６０００元／平方米，较前一次分别下降１１·７６％和１９·０３％，相信拍卖行及委托方都想在该次拍卖会上将其“送”出去。前一次的流拍很可能是买家考虑到房子座向及车流噪音的影响，但此次的参考价几乎接近二沙岛物业的底价，吸引力相应增大。
二沙岛花城苑公寓的再次现身，果然能引起轰动，最终成交价比前年的起拍价还要高，出乎很多人的意料，委托方和拍卖行负责人当然眉开眼笑。笔者在拍卖前听部分持牌人说，该两套物业价格有可能飚升１０％，确实如此，最终结果分别上涨２５·８３％和２８·３３％，较去年的起拍价上涨１１·０３％和３·９１％，前后共有八位竞投者举牌。然而竞得者并非完全有利可图，据知情人士透露，前年拍出的房子在再转卖时已不能达到预想的利润了，这次两套单位的成交价已在１２１万元以上，相信很难在二手市场捞到“着数”，若买家用于自住或出租，在目前的市况来说还是可行的。
从二手市场的叫价数据得知，芙蓉阁４座的同类型单位租金约为４６元／平方米·月，保守估计，毛回报率约在７·１７％左右。最后必须注意的是，当地物业的管理费相当高，买家若用于投资，一定要把管理费算到基本成本上去。
案例八 甲级写字楼拍卖经典世贸大厦
去年１０月２８日，在南方拍卖行有环市东路世贸大厦的两个写字楼单位竞拍。５５５０元／平方米的成交价只能说明一个问题，就是现在的甲级写字楼已开始趋向平民化了，其售价甚至比前段时间的电子大厦和东山广场的单位要低，但其租金仍然处于较高水平。以北塔的３００４单位为例，目前月租金仍有１万元，毛回报率达１４·５％，故而拍卖成交价虽从６５万元上升到７９·５万元，攀升近２２·３％，还是被业界认为是值得的。去年还有广东国际大厦的高层单位拍卖，这有别于原６３层的收益权竞拍，买家直接拥有写字楼单位的产权。总的来说，甲级写字楼的价值将会随着拍卖单位的增多而趋向“正常回归”，竞投者大可放心举牌，有租约的单位更加不要错过。
案例九 乙级写字楼拍卖经典百汇广场
去年的大宗乙级写字楼拍卖仅限于百汇广场，且在年底。该项标的物的成功拍出为安宝拍卖行增加不少收入，仅买家方面的佣金已近１９万元，１９与２３层共９５５·７平方米办公单位被同一个买家竞得。近期有两大因素促使其顺利出手，一是地铁二号线的开通，打通了从海珠区到人民公园的动脉，百汇广场底下就有一个出口；二是人民公园的南广场开始施工，原有一大批临铺被悉数拆除，视野相当开阔，百汇广场北面的单位受益匪浅。依笔者估计，买家可能会有如下操作，因该两层的单位多以４０多平方米的间隔为主，合并小单位引入大公司是一条路子，租金的低廉（约４２元／平方米）是一个较好的优势。另外，散买散卖也是一条路子，本次成交价不算高，假如转卖，能够产生微利，但售价最好不要超过５３００元／平方米。
